Flinke hypotheekrente wijzigingen, hoe komt dat?

Hypotheekrente wijzigingen
Leestijd: 7 minuten

De afgelopen jaren was de hypotheekrente erg laag maar momenteel (april 2022) stijgt de hypotheekrente hard. Wat is hier de reden voor en waardoor wordt de hypotheekrente eigenlijk allemaal bepaald? In deze blogpost lichten we de verschillende factoren toe die van invloed zijn op de recente hypotheekrente wijzigingen.

Hypotheekrente wijzigingen, waarom nu een flinke stijging?

De afgelopen weken is de hypotheekrente fors gestegen, zoals onderstaande grafiek van de Volkskrant laat zien. Dat heeft een aantal redenen.

Momenteel (april 2022) is de inflatie erg hoog. De hoge inflatie wordt deels veroorzaakt door de gestegen grondstofprijzen, bijvoorbeeld gas en olie, als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Om de inflatie te beteugelen wordt er verwacht dat de ECB haar stimuleringsmaatregelen gaat afbouwen en de rente gaat verhogen. De hoge inflatie en de verwacht afbouw van de stimuleringsmaatregelen van de ECB heeft geleidt tot een stijging van de rente op de kapitaalmarkt.

De kapitaalmarkt is de markt waar hypotheekaanbieders geld ophalen om vervolgens uit te kunnen lenen. Hypotheekaanbieders kunnen dus minder goedkoop aan geld komen ten opzichte van een aantal maanden geleden. De extra kosten die ze moeten maken als gevolg van stijgende rente zullen worden doorbelast aan de consument, waardoor de hypotheekrente stijgt.

null Beeld

In onderstaande YouTube video van WNL wordt toegelicht waarom de hypotheekrente recent flink is gestegen.

Wat is de hypotheekrente ook alweer?

De meeste mensen hebben niet genoeg eigen geld om een huis te kopen. Vandaar dat men meestal een lening moet afsluiten om een huis te kunnen kopen. Deze leningen wordt een hypotheek genoemd.

Helaas is geld lenen niet gratis. Dat komt omdat de hypotheekverstrekker het risico loopt dat jij je hypotheek (lening) niet kan terugbetalen. Vandaar dat een hypotheekverstrekker een premie vraag voor het lenen van het geld: rente. Rente is een vergoeding voor het uitlenen van geld. Bij een hypotheek wordt dat de “hypotheekrente” genoemd.

Hoe wordt de hypotheekrente bepaald?

Er zijn verschillende zaken die invloed hebben op de hypotheekrente die jij moet betalen voor het aanschaffen van een huis.

  1. De financiële markten
  2. Het beleid van toezichthouders
  3. De voorwaarden van hypotheekaanbieders
  4. Je persoonlijke situatie

In het vervolg van deze blogpost lichten we al deze onderdelen toe.

1. De financiële markten

De omstandigheden op de financiële markten hebben veel invloed op de hypotheekrente.

Rente die de bankt moet betalen

Hypotheekaanbieders moeten geld ophalen om het vervolgens uit te kunnen lenen. Dat doen ze onder andere door geld op te halen bij spaarders, investeerders, banken, de Nederlandsche Bank (DNB) en de Europese Centrale Bank (ECB).

Over het bedrag wat de hypotheekaanbieders ophalen bij deze partijen betalen ze rente. De hoogte van de rente die ze moeten betalen heeft impact op de hypotheekrente die jij moet betalen.

Kortom, hoe hoger de rente is die hypotheekaanbieders moeten betalen aan spaarders, investeerders en banken, hoe hoger de hypotheekrente is die jij moet betalen.

Beleid van de Europese Centrale Bank (ECB)

De ECB heeft als doel om de prijsstabiliteit binnen de Europese Unie te waarborgen en streeft daarom naar een inflatie rond 2%. Een inflatiepercentage rond 2% wordt gezien als optimaal voor de groei van de economie. Meer of minder inflatie kan de groei van de economie belemmeren.

Het meest gebruikte middel van de ECB om deze doelstelling te behalen is: rente aanpassingen. Door de rente te verhogen of te verlagen kan de ECB de economische groei afremmen of juist aanjagen.

Als het wat minder gaat met de economie verlaagt de ECB over het algemeen de rente om investeringen te stimuleren. Bij een lagere rente wordt het voor hypotheekaanbieders goedkoper om geld in te kopen wat ze vervolgens tegen gunstigere voorwaarden kunnen uitlenen aan hun klanten. In deze situatie zal de hypotheekrente dus dalen.

Andersom als het goed gaat met de economie verhoogt de ECB over het algemeen de rente om investeringen en zo de inflatie af te remmen. Bij een hoge rente wordt het voor hypotheekaanbieders duurder om geld in te kopen. Deze oplopende kosten zullen worden doorbelast aan klanten. Hierdoor zal de hypotheekrente stijgen.

2. Het beleid van toezichthouders

In Nederland zijn de belangrijkste toezichthouders op financiële producten de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Daarnaast wordt er door de DNB en ECB toegezien op het beleid van banken. Deze toezichthouders kunnen door wet- en regelgeving invloed uitoefenen op de hypotheekrente.

Maximale leencapaciteit

In Nederland kon je tot 2012, 106% aan hypotheek krijgen ten opzichte van de waarde van je huis. Tot 2012 kon je bij een huis met een waarde van €100.000 maximaal €106.000 lenen. Vanaf 2012 is dit percentage stapsgewijs afgebouwd tot 100% in 2018.

Nu mag je nog maximaal 100% van de waarde van je huis financieren door middel van een hypotheek. Bijkomende kosten zoals bijvoorbeeld overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten zul je dus zelf moeten betalen. Echter, kan je een deel van deze kosten via de belastingaangifte terugkrijgen.

Ten opzichte van andere Europese landen is die 100% maximale leencapaciteit nog steeds hoog. De kans dat Nederlanders hun hypotheek niet meer kunnen betalen is daardoor groter ten opzichte van andere Europese landen.

Goed om te weten: de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis wordt loan to value (LTV) genoemd. De LTV heeft impact op de rente die je moet betalen. Hoe lager de LTV hoe minder risico een bank loopt dat jij niet aan je verplichtingen kan voldoen. Het verschilt namelijk nogal of je €65.000 moet lenen bij de bank voor de aanschaf van een woning van €100.000 (LTV: €65.000/€100.000 = 65%) of dat je €100.000 moet lenen (LTV: €100.000/€100.000 = 100%).

Bij veel hypotheekaanbieders kan je een korting krijgen als je het LTV percentage van je hypotheek naar beneden gaat. Dit kan je versnellen door bijvoorbeeld extra af te lossen.

Kosten van toezicht

Banken en verzekeraars betalen sinds 2015 zelf voor het toezicht op financiële producten door bijvoorbeeld de ACM en AFM. Voorheen betaalde de overheid hieraan mee maar dat is nu niet meer zo. De kosten voor het toezicht worden indirect doorbelast aan klanten waardoor financiële producten zoals hypotheken duurder zijn geworden.

3. De voorwaarden van hypotheekaanbieders

Iedere hypotheekaanbieder heeft zijn eigen beleid om te bepalen hoeveel hypotheekrente ze vragen. De volgende onderdelen hebben er impact op.

Kosten

Natuurlijk hebben de kosten die een hypotheekaanbieder moet maken om een hypotheek te verstrekken én te beheren, impact op de rente. Hoe lager de kosten voor een bank, hoe scherper de hypotheekrente.

Vandaar dat hypotheekaanbieders altijd op zoek zijn naar manieren om de kosten voor het verstrekken en beheren van de hypotheken te verlagen. Je kan daarbij denken aan het optimaliseren/automatiseren van processen.

Nieuwe hypotheekaanbieders kunnen vaak een lagere hypotheekrente aanbieden ten opzichte van grootbanken (ABN AMRO, Rabobank, ING). Dit komt omdat ze geen oude legacy systemen hebben om te onderhouden. Daarnaast bieden ze vaak enkel hun diensten aan via internet waardoor er geen kantoren en servicepunten nodig zijn. Dat scheelt ook aanzienlijk in de kosten.

Marge / winst

De marge of winst is het verschil tussen de inkomsten uit de hypotheek en de kosten die wordt gemaakt. Een lagere hypotheekrente betekent lagere inkomsten voor de hypotheekaanbieder met als gevolg een lagere marges (als de kosten gelijk blijven).

Als gevolg van concurrentie worden hypotheekaanbieders vaak gedwongen om lage hypotheekrentes aan te bieden wat een impact heeft op de marges. Echter, hebben hypotheekaanbieders wel een bepaalde marge nodig om hun dienstenverlening betrouwbaar te kunnen uitvoeren en om te innoveren.

Concurrentie

Zoals hierboven kort genoemd heeft de hoeveelheid concurrentie ook impact op de hypotheekrente die hypotheekaanbieders kunnen vragen. Stel er is één hypotheekaanbieder in heel Nederland dan kan die aanbieder een enorm hoge hypotheekrente vragen. Immers alle Nederlanders kunnen enkel bij die aanbieder terecht.

Gelukkig is er in Nederland veel concurrentie op de hypotheekmarkt. Dat is gunstig voor klanten omdat hypotheekaanbieders erg hun best doen om hypotheken aan te bieden tegen lage rentes. Let wel: naast de rente is het ook belangrijk om te kijken naar de service, voorwaarden en flexibiliteit van de hypotheekaanbieder.

4. Je persoonlijke situatie

Naast de eerder genoemde factoren heeft je persoonlijke situatie enorm veel impact op de hypotheekrente die je bij een hypotheekaanbieder kan krijgen.

Bron van inkomsten

De bankt neemt een risico door klanten geld te lenen. Er bestaat namelijk een kans dat de klant niet kan voldoen aan de betalingsverplichtingen. Bijvoorbeeld als de klant zijn baan kwijt raakt. Hoe hoger dit risico is voor de bank hoe hoger de hypotheekrente zal zijn. De bank zal dit risico onder andere inschatten op basis van de bron van inkomsten van de klant. Een paar voorbeelden:

  • Een vast contract geeft de bank meer zekerheid dan een tijdelijk contract
  • Als ZZP’er of ondernemer is je inkomen minder zeker en is het risico voor de hypotheekaanbieder dus hoger dan loondienst
  • Als je veel eigen geld hebt kan je dat in noodgevallen gebruiken om je hypotheek te betalen waardoor de hypotheekaanbieder minder risico loopt

De verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis

Zoals eerder genoemd heeft de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis impact op de hoeveelheid hypotheekrente die je moet betalen. Dit wordt loan to value (LTV) genoemd.

Hoe lager de LTV hoe minder risico een bank loopt dat jij niet aan je verplichtingen kan voldoen. Het verschilt namelijk nogal of je €65.000 moet lenen bij de bank voor de aanschaf van een woning van €100.000 (LTV: €65.000/€100.000 = 65%) of dat je €100.000 moet lenen (LTV: €100.000/€100.000 = 100%).

Bij veel hypotheekaanbieders kan je een korting krijgen als je het LTV percentage van je hypotheek naar beneden gaat. Dit kan je versnellen door bijvoorbeeld extra af te lossen.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een soort van verzekering op je hypotheek. De partij die je hypotheek verstrekt krijgt als je een NHG op je hypotheek hebt namelijk een garantie dat je hypotheekschuld wordt betaald als jij niet meer aan je verplichtingen kan voldoen.

NHG geeft de hypotheekaanbieder dus extra zekerheid waardoor je een korting kan krijgen op je hypotheekrente. Let wel: in 2022 is de NHG-grens €355.000. Kortom, de waarde van de koopwoning mag niet meer zijn dan €355.000. Een uitzondering hierop is als een koopwoning energiezuiniger wilt maken. Dan ligt de NHG-grens op €376.300. Het deel boven de €355.000 mag gebruikt worden voor energiebesparende maatregelen.

Type hypotheek

Het type hypotheek heeft ook invloed op de hypotheekrente. De meest bekende zijn:

Bij een annuïteiten en lineaire hypotheek los je iedere maand af. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hele hypotheekschuld pas terug als je je huis verkoopt of als de hypotheek afloopt. Daardoor loopt de bank een extra risico en is een aflossingsvrije hypotheek iets duurder.

Rentevaste periode

Bij het afsluiten van een hypotheek kies je hoe lang je de hypotheekrente wilt vastzetten. Een lange rentevaste periode (15-30 jaar) geeft je meer zekerheid omdat je weet waar je aan toe bent. Echter, zal de rente wel wat hoger zijn omdat de hypotheekaanbieder tijdens de langere rentevaste periode eventuele rentestijgingen voor jou opvangt.

Kortom, je verzekert jezelf voor de rentestijgingen door iets meer rente te betalen. Bij een korte rentevaste periode is het precies andersom. Het risico voor de hypotheekaanbieder is dan lager waardoor je minder hypotheekrente hoeft te betalen.

Andere factoren

De hierboven genoemde lijst met zaken is niet uitputtend. Er kunnen ook nog andere factoren zijn waar je rekening mee moet houden. Bijvoorbeeld als je een hypotheek afsluit op een (vakantie)woning die je wilt verhuren. Dan betaal je meestal een hogere hypotheekrente omdat dit een extra risico is voor de bank.

Het is dus erg afhankelijk van je persoonlijke situatie hoeveel hypotheekrente je moet betalen. Lees je daarom altijd goed in en laat je eventueel voorlichten door een hypotheekadviseur.

Andere artikelen

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Beste broker volgens onze vergelijking: DEGIRO

Start nu met beleggen in bijvoorbeeld aandelen of ETFs bij DEGIRO! 

Nu met €100,- transactiekorting!